新加坡REITs殖利率5%,外资:股价难涨但配息优于债

时间:2019-12-15 作者:

 

新加坡REITs殖利率5%,外资:股价难涨但配息优于债新加坡交易所挂牌的不动产投资信託(REITs),年初迄今已跳涨约20%,部分策略师认为,这些商品的殖利率超过5%,在全球利率低迷的环境下仍值得投资。不过,也有分析人士决定抽手,理由是估值已达合理区间。

CNBC 15日报导,新加坡交易所(SGX)的资料显示,今(2019)年1-6月,机构投资人已对当地挂牌的REITs (又称S-REITs)投入3.963亿星币(相当于2.9185亿美元),并促使S-REITs年初迄今的报价跳涨近20%,击败新加坡海峡时报指数(STI)的9%涨幅。

瑞士信贷资深投资策略师Suresh Tantia说,在这种水位下,S-REITs股价续升的机率相当低,但股息殖利率仍有5%,优于债券。

然而,新加坡第二大银行华侨银行(OCBC)上週四(7月11日)却将数档S-REITs从「买进」名单中移除,理由是内在价值已经跟市值相当(full valuation)。

星展银行(DBS)投资长Hou Wey Fook则指出,S-REITs的股息殖利率虽已从今年稍早的6%下降至5%,却依旧优于债券的接近零或负殖利率。「世界各地的利率都已逼近零,5%相当具有吸引力,新加坡REITs仍值得投资人持有、买进。」

何谓REITs?根据MoneyDJ财经百科解释,REITs是一种不动产证券化商品,主要投资标的为不动产,其特色之一,就是每年强制分配股息。其概念简单地说,以往办公大楼的所有权为一位或数位大老闆所拥有并收租,现在大老闆把办公大楼的「所有权」交付给信託公司,信託公司再把大楼的所有权,切割成较小的单位,让一般投资人来认购。

从这些房地产得到的租金收入,在扣除营运费用后,就会以股息的方式分配给股东。房地产景气与利率水準是两项最重要的参考指标。(美股REITs ETF列表见此)

新加坡考虑调高REITs借贷上限

新加坡商业时报报导,新加坡金融管理局(Monetary Authority of Singapore)7月2日发布了公众谘询文件,考虑将REITs的借贷上限,从资产总值的45%调高至50-55%,前提是这些REITs能符合最低利息覆盖率(interest coverage requirement)。

新加坡当局的做法,是想让当地REITs在符合最低利息覆盖率后,能加大槓桿,以便在跟私募股权基金竞标房地产时、更具竞争优势。由于借贷成本通常会低于房客租金,所以REITs可藉此加码收购资产,拉高股息水位。摩根士丹利认为,提高借贷上限,有利新加坡REITs,估计每档配发的股息可因此增加2-5%。

目前新加坡、香港REITs的槓桿上限都是45%,但马来西亚的上限已达50%,泰国则允许具投资等级信评的REITs将槓桿上限拉升至60%。比利时、德国、荷兰的槓桿上限则介于60-66.25%之间。美国、加拿大、澳洲、法国及日本的REITs完全没有槓桿限制。英国虽没有槓桿上限,但要求REITs必须把利息覆盖率维持在1.25倍以上。(文章见此)

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